“Enquanto a Caixa ajusta contas, outros bancos financiam”

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A 9 - Fernando Razuk

Tribuna do Planalto – Em abril, uma informação do Banco Central mostrou que o crédito habitacional foi o grande impulsionador dos investimentos das famílias. Mas, em maio e junho, vimos o cenário mudar completamente de figura. O crédito acabou despencando. O que isso representa para o mercado imobiliário, hoje?

Fernando Razuk – Olhando no curto prazo, isso preocupa. Principalmente, pelo receio dos consumidores em relação a uma possível falta de crédito. Do ponto de vista geral, com as notícias ruins da economia, está todo mundo com receio de consumir. E quando se olha para imóvel, são vendas que sempre representam muito em relação ao orçamento, é sempre um comprometimento de longo prazo. Então, as pessoas tendem a ficar com mais receio desse tipo de aquisição. Ou ele está pegando uma poupança de anos, ou vai se comprometer com um financiamento de 20 anos. Eu diria que a queda em vendas de imóvel é muito mais por um receio do consumidor, do que vai acontecer amanhã com ele, do que propriamente da questão de crédito. Agora, o problema é que vem muita notícia ruim com relação a essa questão de crédito, o que acaba gerando ainda mais receio do consumidor. Já em relação à notícia do Banco Central, a gente acha que tende a continuar a ter o aumento do endividamento das famílias, por diversos motivos. Primeiro, porque o financiamento imobiliário continua sendo barato, quando se olha para os créditos que uma pessoa física consegue ter no Brasil. Você pega cartão de crédito, são juros de 300% ao ano, coisas absurdas. Crédito rotativo também são juros de cento e tantos por cento ao ano. No crédito imobiliário, você continua com taxa de 9,5%, até 11%. É muito barato, né? Só que é um perfil mais alongado. E, segundo, é uma dívida que a família contrai, mas está construindo patrimônio, e tem a valorização dos imóveis, por outro lado. Então, é uma dívida saudável, por assim dizer. Tem alguns aspectos, então, que nos levam a acreditar que o crédito imobiliário vai continuar subindo, apesar dessa instabilidade da economia. Quando você olha num panorama mais macro, o crédito imobiliário no país é ainda muito pequeno. Hoje, o crédito habitacional no Brasil não chega a 10% do PIB. Agora, você olha para países um pouco mais desenvolvidos, o próprio Chile é um exemplo, lá esse número chega a quase 20%, e em países desenvolvidos chega a 30%. É muito restrito, ainda, deveria estar financiando mais imóvel.

Então, mesmo com o aumento do endividamento, as pessoas não vão deixar de investir em imóveis? E isso é bom para a economia?
Eu acho que é. Eu acho que é bom. Até 2005, o crédito imobiliário era praticamente inexistente no país. Houve um período em que as próprias construtoras tinham que se virar para financiar o cliente, com recurso próprio. As construtoras e incorporadoras acabaram assumindo o papel dos agentes financeiros, nesse processo. Quando voltou ao crédito imobiliário, em função de um histórico enorme de melhorias nas condições, como baixa de taxa de juros, ambiente mais seguro para os bancos financiarem o imóvel – identificando isso como alienação fiduciária –, enfim. Foi todo um cenário que propiciou aos bancos passarem a financiar imóvel. Isso aconteceu de 2005 para cá, então é um processo muito recente ainda. Quando isso começa a existir, a tendência é que as famílias se endividem mais mesmo, devido a essa mudança do perfil da dívida. Se até 2005 eles estavam se endividando para comprar uma geladeira, naquele crediário que fazia um financiamento de um aparelho de R$ 5 mil por um ano, ele tinha uma parcela de quatrocentos e tanto. Quando ele financia um imóvel, gera uma dívida de R$ 150 mil, que vai perdurar por 20 anos, mas a parcela é a mesma. Com a diferença de que um, quando ele acaba de pagar, já está ficando obsoleto. E o imóvel, não, está construindo patrimônio. Saindo um pouco do foco do momento atual, e olhando num horizonte mais longo, eu acredito que a tendência é o aumento do endividamento, mas isso é muito saudável para o país e para as pessoas. É melhor que ele se endivide com os juros baixos do financiamento imobiliário e construindo patrimônio, do que ficar se endividando com consumo. Então, acho que é saudável para a economia.

O fato do crédito habitacional ter despencado nos últimos dois meses está muito relacionado à Caixa. O banco perdeu 85% na liberação de crédito habitacional e acabou deixando de ser a líder de mercado, em termos de financiamento imobiliário. Isso teve impacto tanto as outras operadoras financeiras, como também as construtoras que estão voltando a fazer o financiamento, como era antigamente. Isso é uma tendência?
É, é uma tendência agora no curto prazo, pelo menos. O que aconteceu com a CEF, assim… Hoje, grande parte do financiamento do país é recurso do SFH, que é o sistema de poupança. Com a alta dos juros, houve uma fuga de recursos da poupança. De um lado diminuíram recursos, e de outro a CEF e os bancos públicos não foram bem geridos, vamos falar assim, é necessário que se passe agora por um momento de ajustes nas contas desses bancos – é tudo relacionado ao Governo atual –, para que esses bancos não tenham problemas a curto prazo. Então, foi nesse aspecto que a Caixa restringiu. Por um lado, um receio da parte de recursos, de outro o recurso do próprio banco ficando escasso, em função de muitos empréstimos e contas que eles têm que equilibrar, houve esse fechamento. Mas, quando se fala em recursos da poupança, de uma forma geral, o ministro da fazenda está muito atento, porque é um mercado que movimenta muito recurso, emprega muito e movimenta a economia. A primeira medida ele já tomou imediatamente, que foi diminuir o depósito compulsório dos bancos. Porque, uma parcela do que os bancos recebem da poupança, não precisavam emprestar, necessariamente, isso ia direto para uma aplicação no Banco Central, e era remunerado. O Levy mudou essa fatia, ou seja, o banco agora é obrigado a emprestar mais. Numa canetada ele colocou mais, se não me engano, R$ 40 milhões a mais de crédito habitacional disponível no mercado. Então, assim, do ponto de vista macro, o Governo vai tomando medidas para que não acabe recurso. A Caixa precisou ajustar suas contas, mas outros bancos, principalmente, Bradesco, Itaú, Santander, ainda estão com muita fome, continuam financiando. É interessante que o cliente que, antigamente, conseguiria crédito fácil na Caixa, hoje ele tem uma certa dificuldade lá, mas vai no Bradesco ou no Itaú e consegue. As construtoras nesse período, para não deixar o cliente sem alternativa, estão voltando àquele sistema antigo de fazer financiamento próprio. No curto prazo, acho que vai ser uma tendência. A longo prazo, tenho minhas dúvidas se o caminho vai ser esse.

Isso é bom ou ruim, para as construtoras?
É ruim para o mercado como um todo. Para as construtoras, hoje existem operações que a gente não precisa ficar carregando essa carteira do cliente até o final, que são as operações de securitização do recebível. Na verdade, a gente financia o cliente, mas a gente transforma isso em CRI, a gente pega uma securitizadora que transforma isso em título do mercado e vende. Então, a gente acaba recebendo dessa empresa no curto prazo. Eu falo que é ruim para o mercado como um todo, porque é um recurso não tão barato quando o da poupança. Ou seja, os financiamentos diretos com as construtoras tendem a ser um pouco mais caros do que são os financiamentos direto com o banco. Se é mais caro, isso é pior para o consumidor, consequentemente a demanda cai. Então, tem um ajuste de conta que não é o ideal para o mercado. Mas, enxergo isso como temporário, não sei se isso vai ser tendência a longo prazo, não.

Mas, não há um costume por parte das construtoras de praticar taxas abaixo do valor de mercado, para poder escoar esse estoque de imóveis?
Não, não. Assim, o que acontece é que as grandes incorporadoras – aquelas de capital aberto, e tal – captaram muito dinheiro e, por isso, lançaram muito. E nessa afobação do crescimento rápido, algumas grandes construtoras fizeram empreendimentos muito ruins, desajustados, muito grandes, em região ruim, com preços errados. Então, essas grandes construtoras estão fazendo esse tipo de ajuste que é dar desconto para liquidar esse estoque ruim que eles têm.

Há um tempo, houve uma conversa a respeito de uma possível bolha imobiliária no Brasil. Economistas alegam que isso não existe. Bem, em Goiânia houve um aumento da valorização dos imóveis em 12,7%, de 2014 para cá. Apesar de não ser uma questão de especulação imobiliária, como aconteceu nos EUA em 2009, o senhor vê isso como positivo para o mercado?
Eu enxergo como positivo. Não tenho dúvida disso. Essa polêmica de bolha imobiliária é coisa de economista terrorista querendo se antecipar ao mercado. É aquele negócio “se um dia tiver um problema, eu falei primeiro” (rs). Mas, falar em bolha imobiliária no Brasil, pra mim, não faz sentido. É muito diferente o modelo do sistema americano. Agora, olhando para o caso específico de Goiás, qual o motivo dessa valorização? É uma conjunção de fatores. Primeiro, porque imóvel em Goiânia continua sendo um dos mais baratos de todo o Brasil. Se você entrar no FipeZap (índice de preços de imóveis anunciados calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) – eles monitoram em torno de 15 cidades, das quais umas três não são capitais – Goiânia é a penúltima da lista, em termos de preço médio, e a última não é capital. Assim, Goiânia ainda é muito barato. E não faz sentido isso, se você olhar a médio e longo prazo, de Goiânia ser tão barato. Tem mais espaço para valorização. Isso por um lado, olhando para o preço. Quando você olha pelo lado da demanda, primeiro a economia de Goiás hoje vivencia um ciclo diferente do que o do país inteiro. O PIB do estado, nos últimos cinco anos, vem crescendo acima do PIB do país. É uma economia pujante, principalmente, em função de agronegócio, exportação de commodities. O Estado vivencia uma economia, de certa forma, aquecida, e Goiânia polariza muito o serviço para o estado inteiro. Nós temos um ambiente econômico aquecido. Quando se olha o perfil da população de Goiânia, também, é uma população muito jovem. Quase 60% da população de Goiânia, hoje, tem menos de 30 anos de idade. A gente costuma falar que, em geral, pessoas com até 30 anos de idade não são consumidoras, compradoras de imóvel. Então, existe uma demanda vegetativa ano a ano que vai se renovando.

 

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