Goiânia terá prédios mais baixos e apartamentos mais baratos

Da redação

O Plano Diretor de Goiânia (PDG) tinha prazo até 2017 para sua revisão, mas somente em 2019 o então prefeito Iris Rezende (MDB) enviou o projeto de lei à Câmara Municipal. Após uma série de debates em comissões e subcomissões, mais de 200 emendas foram propostas e o Executivo retirou o projeto de tramitação para analisar uma a uma. De volta às mãos dos vereadores, o texto teve alterações e seu novo relatório foi aprovado na Comissão Mista com apenas um voto divergente. Faltando apenas apreciação em plenário, o projeto ainda é controverso e uma das maiores críticas apontadas pelos especialistas é o atraso de cinco anos na revisão da mais importante norma de planejamento urbano da cidade. 

“É claro que não temos o texto ideal, mas não podemos continuar com um plano diretor de 2007. Temos que olhar para daqui 10 anos e apontar as diretrizes que queremos para nossa cidade, que paga um preço muito alto enquanto não fizermos isso”, pondera o arquiteto e urbanista Paulo Renato Alves.

Em sua análise, ele aponta que existem dois importantes avanços no novo plano diretor, que poderá ser aprovado em fevereiro na Câmara Municipal de Goiânia, ambos estão ligados ao adensamento. Essas diretrizes que apontam onde se pode construir novos prédios e quais os limites de sua altura permitirão, segundo sua análise, o surgimento de apartamentos mais baratos que favorecem as classes populares. Além disso, põe fim aos arranha-céus de quase 50 andares que surgiram nos últimos anos na capital. 

Quando trata do atraso na aprovação, Paulo Renato critica o impedimento de que sejam construídos apartamentos sem vagas de garagem. Essa é uma tendência mundial das últimas décadas que não foi reconhecida no texto do projeto de lei. Além disso, o arquiteto defende que o Plano Diretor deve olhar para a geração de renda para o cidadão e todos os benefícios diretos gerados por essa condição, como acesso aos serviços públicos, mobilidade inteligente e condição de ter acesso à casa própria.

Como o senhor avalia o tratamento dado ao adensamento urbano pelo novo Plano Diretor de Goiânia? 

Até 2008 existiam alguns limites para o adensamento e o cálculo era feito por meio de um coeficiente de aproveitamento, mas permitia construir prédios quase que em toda a cidade. Posteriormente, a prefeitura fez a proposta de se criar eixos de desenvolvimento em todos os corredores estruturantes, que são aquelas com acesso ao transporte coletivo e corredores exclusivos para se transformar em áreas adensáveis, entendendo que estas áreas seriam as únicas apropriadas para se construir novos prédios. Desta forma estabeleceram regras, mas sem estabelecer um limite de densidade. Essa é a norma vigente. E já na revisão do Plano Diretor, neste mesmo projeto que será votado pela Câmara de Vereadores, a prefeitura entendeu ao fazer um diagnóstico que não havia um controle de densidade. E que tal medida gerou um crescimento desordenado, com alguns prédios muito altos, houve rebaixamento de lençol freático para fazer vagas de estacionamento, entre outros problemas. É, sim, necessário haver um controle de densidade.

O Plano Diretor revisado irá controlar esse adensamento que apresentou estes problemas citados? 

Sim. Primeiramente foi pensado um mecanismo que acabou não prevalecendo, porque há uma tendência do uso da fração ideal beneficiar empreendimentos de alto padrão e quanto mais caro for aquele terreno mais o incorporador irá tentar fracionar em imóveis maiores e com maior valor venal. E o que acontece com a população de baixa renda e os novos formatos das famílias brasileiras que buscam morar em imóveis menores e mais compactos? Atualmente a média das famílias é de menos de três pessoas por imóvel e no futuro este número poderá ser ainda menor. Temos que aceitar que a família diminuiu e é natural que vão procurar por um apartamento menor e mais barato, porém as construtoras terão interesse de construir imóveis de menor porte onde o terreno é menos valorizado, mais distantes do centro. O texto que está tramitando na Câmara resolveu esse problema ao adotar o controle de adensamento por coeficiente de aproveitamento. Com este comparativo é possível entender que tanto em áreas valorizadas quanto em regiões nobres o coeficiente irá controlar o percentual de terreno para ser construído e ficará a decisão da forma de se dividir estes imóveis em maior ou menor porte a cargo das incorporadoras. É uma maneira mais democrática do mercado decidir e construir imóveis que atendem a todos os perfis de clientes.

Os prédios serão limitados a quantos andares? 

Não há exatamente um limite de andares, mas uma equação calculada a partir do tamanho do terreno. O que podemos dizer é que se hoje temos prédios de quase 50 andares, com o novo plano diretor dificilmente teremos prédios de 30 andares, quase todos serão bem abaixo desse patamar. É importante ressaltar que o adensamento beneficia diretamente o sistema de arrecadação de impostos da prefeitura. Quando você impõe um limite, você dá um parâmetro e a arrecadação que a prefeitura tem do ITU de um lote é bem inferior se comparado a este terreno dividido em 50 parcelas de IPTU. É dinheiro entrando no caixa do tesouro municipal que será revertido em construção de escolas, postos de saúde, obras de infraestrutura e outros investimentos que irão beneficiar toda a população de Goiânia. Edificações como quitinetes, por exemplo, são tão importantes quanto os apartamentos de luxo. Elas atendem a necessidade daquele público específico, como os estudantes universitários que precisam morar perto do local de estudo. É uma forma de não depender de deslocar longas distâncias e ter a logística facilitada.

A construção de prédios sem vagas para garagem foi um dos pontos que gerou bastante discussão entre os vereadores no novo Plano Diretor. Essa é uma tendência do mercado? 

É uma tendência das cidades inteligentes ou cidades do futuro. Temos que entender que o Plano Diretor tem como principal motivo de existir a geração de renda para o cidadão, para que este possa morar com dignidade, para que ele tenha mobilidade, entre outros aspectos. E em relação aos novos formatos das famílias nos próximos anos muitas pessoas estão optando por não ter carro. E isso é natural, já que muitas pessoas hoje em dia trabalham de casa e precisam se deslocar com pouca frequência, usando como opção o transporte por aplicativo ou até mesmo a bicicleta. E qual é o sentido das construtoras serem obrigadas a destinar vagas para estacionamento em moradias em que os moradores não querem mais carros? Isso não faz sentido. Essa conjuntura existia nas décadas passadas, mas o tempo passou e a dinâmica das cidades mudou. Casais que não tem filhos e pouco saem de casa não precisam necessariamente ter um carro, por isso vão optar por imóveis sem garagens. Além disso, esta questão colabora para a redução de obras com rebaixamento do lençol freático. E o mercado de imóveis está disposto a atender estas demandas. E o cidadão precisa ter respeitado este direito de escolha se quer um imóvel com garagem ou não. Essa questão não pode mais ser imposta pela legislação. O Plano Diretor de São Paulo, por exemplo, trouxe essa inovação. Imóveis próximos aos metrôs não se exige mais do incorporador a construção de vagas de garagens.